아파트 투자의 종류와 가격형성 원리

아파트의 종류와 가격형성 원리

 

 

 

아파트의 종류

 

ⓐ 나 홀로 아파트

한 개의 동만 별도로 위치해 있는 아파트

 

ⓑ 단지형 아파트

단지의 규모에 따라 소형, 중형, 대형 아파트로 나뉩니다.

단지가 클수록 아파트 가격이 비싼 경우가 많고, 사람들이 더욱 선호하는 편입니다. 

부지면적이 넓어 공유할 땅이 넓어지고 공원, 학교 등을 만들기 좋기 때문입니다. 

또한 세대수가 많아서 관리비로 다양한 커뮤니티 시설들을 지을 수 있습니다. 

 

ⓒ 주상복합 아파트

주상복합이란 주거 및 상업용 용도의 아파트를 말합니다. 

저층에는 편의시설을 위한 상가들이 있고 위층에는 주거용 시설이 혼합되어 있는 형태를 말합니다. 

주상복합 아파트의 장점으로는 상업지역에 있다는 가장 큰 특징이 있습니다.

교통편이 좋고 주변 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

사업성을 갖추기 위해 대형 평수 위주와 고급스러운 자재로 지어진 경우가 많고, 주차장이 넉넉하고 보안도 철저합니다.  

또한 주상복합은 고층으로 짓는 경우가 많아 조망권도 좋은 편입니다. 

반대로 단점은 상업지역에 있기 때문에 소음과 매연이 있을 수 있습니다. 

높은 용적률과 건폐율로 인해 재건축이나 리모델링 가능성이 떨어지는 것도 단점입니다. 

 

*용적률

대지면적에 대한 지상 건축물의 연면적 비율을 말합니다.

여기서 연면적 비율이란 각 층의 바닥 면적을 뜻합니다.

용적률에선 지하나 1층 주차장의 면적은 제외시킨다는 것은 알아두셔야 합니다.  

용적률이 높을수록 고층이라고 생각하면 됩니다. 반대로 낮을수록 저층입니다. 

 

*건폐율

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율

즉, 대지면적 중에 1층 바닥이 차지하는 비율을 말합니다.

건폐율은 건물의 밀도와 관계가 있습니다.

건폐율이 높은 경우 아파트의 동 간 거리가 좁고 조경 면적 또한 줄어들 수 있습니다. 

 

ⓓ 오피스텔

오피스텔이란 '오피스+호텔'의 줄임말이라고 생각하시면 됩니다. 주거시설 및 상업시설 모두 사용 가능한 건물입니다. 

주로 상업지역에 1~2인 가구의 직장인 수요를 충족하기 위해 만들어지는 경우가 많습니다.

시세차익보다는 임대수익을 목적으로 투자를 고려해야 합니다.

단점은 1~2인 가구가 주요 대상이기 때문에 수요가 한정적이고, 세입자의 이동이 잦아 번거로움이 있습니다. 

 

이러한 오피스텔의 단점을 보완하기 위해 나온 '아파텔'이 요즘 인기를 끌고 있습니다.

아파트와 오피스텔의 장점을 모아 만든 주거형태라고 볼 수 있습니다.

아파트와 달리 주택청약에서는 주택수에 포함되지 않아 무주택자 자격을 유지하면서 청약에 지속 도전해볼 수 있습니다. 

주상복합 아파트와 외관상으로 봐서는 구분하기 힘듭니다. 

구별을 위해 부동산 웹사이트에서 검색을 통해 건축물대장을 열람하시면 건물 종류를 확인해볼 수 있습니다. 

주상복합 아파트와 차이를 비교해 본다면 발코니를 지을 수 없고 커뮤니티 시설이 없다는 것입니다.

주상복합 아파트가  오피스텔 대비 전용면적도 넓고, 주거환경도 좋다고 이해하면 쉽습니다. 

 

아파트의 구조

 

ⓐ 판상형

판상형이란 전가구가 남향을 바라보고 일자로 배치되어있는 구조를 말합니다.

이러한 구조는 햇빛이 잘 들어오는 장점이 있습니다. 냉난방 효율에도 우수한 편입니다.

또한 앞뒤로 뚫려있는 경우가 많아 환기 측면에서 유리합니다.

 

ⓑ 타워형

Y자 형태의 구조로 설계되어 개성 있는 외관을 나타내는 것이 특징입니다.

조망 범위가 넓어지는 장점이 있지만, 전세대 남향 배치가 어려운 단점이 있습니다. 

환기와 채광면에서는 판상형보다 효율성이 떨어지는 구조입니다.

 

ⓒ 혼합형

판상형과 타워형이 혼합되어 있는 구조입니다.

판상형과 타워형 두 가지 구조의 장단점을 섞어 놓았다고 보시면 됩니다.

 

 

강남 아파트가 비싼 이유 5가지

 

ⓐ 직주 근접

직장과 집의 거리가 가까울수록 집 값은 상승하는 효과가 있습니다.

강남이 여의도와 광화문 등 다른 지역에 비해 집 값이 가장 비싼 이유가 무엇이라고 생각하시나요?

서울에서 광화문과 여의도 도심은 업무지구와 주거지구 거리가 먼 편에 속합니다.

반면 강남은 처음부터 대규모 택지지구로 지정되어서 테헤란로와 같이 인근 업무지구에 대규모 아파트가 있습니다. 

이러한 점이 강남과 다른 지역과의 시세 형성에 차이를 만드는 것입니다.

 

ⓑ 인프라 및 여가생활

사람들이 많이 모여 살기 때문에 여가생활을 즐길 수 있는 인프라가 타 지역에 비해 많이 발달되어 있습니다.  

광화문과 여의도는 퇴근시간 이후 사람이 적은 편이지만 강남은 주거지 구이기에 사람이 항시 많은 모습을 보입니다. 

덩달아 상업시설도 발달하게 되어 집 가까이 많은 문화시설들을 영위하며 살 수 있는 장점이 있습니다.

 

ⓒ 학군과 학원

우리나라는 어느 국가보다 교육열이 높은 국가입니다.

강남 서초의 8 학군은 이미 전국에서 교육으로 가장 유명한 장소입니다.

학군이 좋아 집에 대한 수요가 늘기보다는 고소득 거주가 많아지면서 학원에 대한 수요가 높아지는 것입니다. 

 

ⓓ 편리성

편리함은 누적된다는 말이 있습니다.

직장과 거리가 가깝고 교통이 편리한 것은 주거지역 선택에 있어 가장 중요한 역할을 합니다.

주변의 풍부한 상권을 통해 문화생활을 누리고 여가를 즐기기 편하다는 점도 높이 평가됩니다. 

강남은 지역을 벗어나지 않고도 거의 모든 생활이 가능할 정도로 편리성을 갖춘 도시입니다.

어찌보면 집 값이 가장 높은것은 당연하다고 볼 수 있습니다.

 

ⓔ 우월감

우리나라에서는 우리가 사는 곳이 곧 내 명함이 됩니다. 

사람들은 보통 어디에 사냐고 묻는다면 지역과 아파트 이름까지 얘기하는 경우가 많습니다. 

강남에 사는 사람들이 가지는 우월감이 프리미엄이 되어 부동산 시세에 모두 반영되어 있다고 보시면 됩니다.