부동산 투자, 세상에 저평가된 집은 없다.

부동산 투자 가치의 결정적인 요소

 

 

부동산 가격에 영향을 미치는 요소

 

우리가 살고 있는 주택의 형태는 다양합니다.

시간이 흘러도 이러한 주택의 형태에는 변함이 없지만 시세는 매일이 다르게 변화합니다.

이렇게 부동산 시세가 지속적으로 변동되는 이유는 무엇일까요?

부동산 가격에 영향을 미치는 요소 4가지에 대해서 알아보겠습니다. 

 

① 국가 경제 상황의 영향

국가의 경제 상황은 부동산 시세에 많은 영향을 줍니다.

시중에 돈이 많다면 부동산 매매가 활성화되고 가격도 점점 높아지는 현상이 나타납니다.

중앙은행을 통해 금리를 조절하고 물가를 안정화시킵니다. 

그렇기 때문에 부동산 투자를 하는데 있어 경기정책이나 무역수지를 주요 지표로 활용하여야 합니다. 

 

② 지역적인 영향

주변 아파트의 공급물량, 인구수, 일자리, 기업 등이 모두 부동산 가격 반영에 주요한 요소가 될 수 있습니다.

인구 수도 물론 중요하지만 가구수를 더욱 중요한 지표로 판단해야 합니다. 

서울과 같이 대도시에도 인구감소는 일어나는데 가구수는 증가하는 현상이 나타나고 있습니다. 

이러한 경우 주택이 구매 수요는 더욱 늘어나기 때문에 가격 상승에 영향을 줄 수 있습니다. 

 

③ 부동산 정책의 영향

정부의 부동산 정책은 집 값 형성의 직접적인 요소입니다. 

무주택자에게 어떠한 혜택을 주고, 다주택자에게 어떠한 규제를 가하느냐에 따라 부동산 가격도 변화합니다. 

이러한 정부의 혜택과 규제에 따라 부동산 수요와 공급이 시시각각 변화하며 더 나아가 경기를 조절할 수도 있습니다 

잘못된 부동산 정책이 시행될 경우 오히려 역효과를 주는 사례도 많이 있습니다. 

정부는 다주택자의 매우 강력한 규제를 통해 집 값을 안정시키려 했으나 오히려 상승하는 효과만 불러왔습니다. 

다주택자의 세금 부담은 주택을 팔지 않고 보유하여 증여하는 행위로 변질되었고,

시장에 주택의 매물이 감소하여 가격이 상승하게 된 것입니다.

 

④ 심리적인 영향

부동산 가격이 오를 것이라는 예상이 되면 수요가 폭증하고 기대 인플레이션 효과가 발생하게 됩니다.

교통, 교육, 편의시설, 쇼핑몰 등 다양한 여가 시설들은 사람들의 수요를 발생시킵니다.

마치 그 지역의 공급이 부족한 것과 같은 현상을 만들어내기도 합니다.

이러한 현상은 오로지 사람들의 심리에서 비롯한 부동산 가격 상승효과입니다. 

사람들의 심리요인을 파악하기란 어렵기 때문에 부동산 투자가 쉽지 않은 것입니다. 

 

부동산 가격 추측 지표 요소 3가지

 

부동산을 간접적으로나마 추측해 볼 수 있는 지표가 있습니다.

이러한 지표들을 참고하여 자신만의 부동산 투자 기준을 만들어 낼 수 있기 때문에 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 

 

① 아파트 미분양률

아파트를 짓고 입주자들을 모집하기 위해 분양을 할 때 미분양이 났다는 말을 많이 들어보셨을 겁니다.

신축 아파트에 미분양이 났다는 것에서도 다양한 의미를 찾을 수 있습니다.

그만큼 그 지역이나 해당 위치에 사람들의 수요가 적다는 의미로 판단할 수 있습니다.

하지만 아파트가 완공이 되고 입주가 시작되기 시작하면 가격이 지속 하락할 것이라고는 단정 지을 수는 없습니다.  

장기적으로는 시세가 역전되어 아파트 시세가 우상향 하는 경우도 흔히 있기 때문입니다. 

그렇기 때문에 해당 지역의 수요량을 보는 참고 지표로만 활용해야 할 것입니다. 

 

② 경매 낙찰가율

 

감정가 대비 낙찰가 비율을 통해 우리는 많은 것을 알 수 있습니다. 

해당 지역의 낙찰가율이 높다면 수요가 높다는 의미로 해석됩니다.

주변 지역의 평균 낙찰가율보다 가격이 높게 형성이 된다면 주의 깊게 관찰하여 투자 목록에 담아 두시길 추천드립니다.

서울 지역의 부동산 경매 낙찰가율은 타 지역에 비해 훨씬 높은 수준을 유지하고 있다는 것을 참고하시면 좋습니다.

 

③ 향후 미래의 입주 물량

부동산의 시세는 미래의 변화 모습에 따라 영향을 많이 받습니다.

주식과 같이 사람들의 기대심리가 반영되어 있기 때문입니다. 

해당 지역의 투자를 고려하고 있다면 향 후 3년간의 입주물량에 대해 분석해보시길 추천드립니다. 

공급 예정인 신축 아파트는 주택 구매자 선호 대상의 1순위이기 때문에 주변 부동산에도 많은 시세를 반영하고 있습니다.

신규 아파트 입주물량 정보를 참고하실 때는 부동산 어플 '아실'이나 '부동산 지인'에서 확인할 수 있습니다. 

 

 

우리나라 주택의 62%는 아파트

 

우리나라 주택형태의 대부분을 차지하고 있는 것이 바로 아파트입니다. 

아파트 주거 형태의 수요가 그만큼 높다는 의미기도 합니다.

그렇다면 아파트 수요가 높은 이유 5가지에 대해서 알아보겠습니다. 

 

① 주차장 

주차장에 주차할 수 있는 공간이 여유가 많을수록 사람들은 선호하는 경향이 있습니다. 

살아가는데 불편한 문제들을 해결할수록 해당 투자물의 가치가 올라간다는 것은 불변의 원칙입니다. 

 

② 경비실 & 관리사무소

아파트는 다른 주거지와 달리 경비실과 관리사무실이 별도로 있습니다. 관리가 수월하기 때문입니다.

 

③ 안정성 

아파트는 안정성면에서 여러 주거형태 중 가장 높게 평가받습니다. 

사람들은 많이 모여 살기 때문에 보안시설도 우수하고 여러 범죄로부터 보호받을 수 있습니다.

안전자산을 보호하는 목적 또한 아파트를 선택에 있어 무시할 수 없는 요소입니다.

 

④ 놀이터 

아파트는 아이들을 범죄로부터 보호하고 안전성을 확보하여 뛰어놀 수 있는 공간을 제공하고 있습니다.

부모들이 놀이터에 노는 아이들을 실시간으로 확인할 수 있어 더욱 신뢰할 수 있는 공간으로 자리매김하였습니다. 

 

⑤ 커뮤니티

요즘 아파트들은 다양한 커뮤니티 시설들을 제공하고 있습니다.

굳이 멀리 가지도 않아도 아파트 내에서 의식주가 다 해결이 되는 경우가 많습니다.

높은 퀄리티의 커뮤니티 시설들은 주민들로부터 소속감을 제공하고 브랜드 가치를 상승시켜 주는 요소가 됩니다.

 

우리나라의 지형은 협소하기 때문에 아파트는 선호할 수밖에 없는 대상입니다.

거기에 위치까지 좋은 곳이라면 금상첨화입니다.

점차 고령화 사회로 가면서 인구감소가 일어난다고 해도 입지 좋은 도심지 아파트들의 가치는 꾸준히 상승할 것입니다.

이러한 점에서 미래의 가치를 남들보다 먼저 알아보고 선점하는 것이 투자의 승패를 가르는 관건이 될 것입니다.